【WELL】ウェルタワー銘柄分析-高齢者向け施設REIT-

銘柄分析

バロンズ拾い読みを見ていると、中々気になる記事があったので見てみました。

REITの中でも、高齢者住宅や医療施設に特化し、需要が落ちないウェルタワーをオススメする記事でした。

利下げする中、高い配当金を生む不動産REITはますます輝きを増しています。

基本情報

社名:Welltower

ティッカー:WELL

セクター:金融(REIT)

ROE:4.62%(2019/06/30時点)

PER:22.13(2019/10/17時点)

株価:92.09ドル (2019/10/17時点)

配当利回り:3.77% (2019/10/17時点)

権利落ち日:2,5,8,11月(年によって権利落ち日は異なるが、第一週~第二週まで)

配当支払日:2,5,8,11月 (権利落ち日の一週間後)

※日本の証券会社からでは投資ができません。

REIT銘柄、高齢者住宅や医療施設に特化

ウェルタワーは高齢者の住宅や医療関連の不動産に投資する米国の不動産投資信託(リート)。米国46州、英国、カナダで1328カ所の物件で構成。ポートフォリオは、健康な高齢者用施設、独立した生活空間のある施設、退職者のコミュニティー施設、要介護施設、アルツハイマーや認知症施設、看護や医療サービス施設、医療オフィスビルや病院を含む。

yahoo!ファイナンス

高齢者や医療施設に特化し今後長く需要が続く施設で構成することで、安定的な収益を目指すことが出来ます。

米国は移民受け入れによる現在人口増加と共に、昨年の米国出生率は過去最低水準に落ち込んでいます。

日本と同じく女性活躍や子育てにかかる費用問題など同じ理由ですね。

高齢者層が増える中で、Welltowerの戦略は腑に落ちるものがあります。

また、Welltowerの決算書には、今後アメリカは10年で5人に1人が定年を迎えるという文言もありました。

そして、2015年から2025年に米国総人口は9.3%、高齢者人口が36%増加すると予測されています。

ヘルスケア不動産の安定性、将来性の見通しは高いと言えます。

売上割合

米国:80.04%

カナダ:10%

イギリス9.6%

となっており、ほぼ米国で展開しています。

為替レートの影響を多少受けるでしょうが、ほぼ8割が米国ですので、大きく受けるわけではないです。

市場平均を上回る

決算書にはS&P500及び グローバル不動産インデックス と比べた場合の5年間のリターンです。

概ね両指標を超えるリターンを出しているようです。

株価チャート

過去5年のリターンです。

現在過去最高値に上昇しており、正直今買いを入れるのはちょっと旨味がない気がします。

それでも配当利回りは約3.8%なので大きいのですが。

財務諸表

うお、なんとも尖ったグラフ……。

少しずつ見ていきましょう。

大きく上昇する売上

ここ10年で規模をどんどん伸ばしているのがわかります。

買収や、規模を拡大しているのがわかります。

市場は金利低下や伸びる売上、営業CFを好感して株価を上げています。

大きくマイナスの投資CF

ウェルタワーに関するニュースがあまり多く漁れなかったのですが、2018年にHCR ManorCareの40億ドルの買収を行っているという文言を見かけましたので、投資CFがところどころ大きくマイナスなのは、買収でしょう。

そのかいあって、売上は大きく右肩上がりです。

純利益もまぁ、昔よりは伸びてるかな、って感じですね。

下落傾向だけど依然高い営業CFマージン

前が高すぎるだけで、今現在でも営業CFマージンは軽く30%を超えています。

不動産セクターが為せる技でしょうね、価格支配が強くできるし、景気に関わらず安定した収入が形作れます。

EBITDA、EBITDAマージン 、総負債、財務CF

すご勢いで総負債が上昇している( ゚д゚)

財務CFが毎回プラスなのは、新規株式発行を連続的に行っているからです。

EBITDAはかなり安定定期に推移、増えています。

税や減価償却を除いた数値ですので、不動産業としてはまずまず収益を増やし続けているのではないでしょうか。

ただし、EBITDAマージンは減っています。営業CFマージンと同じく減っています。

運営効率というよりかは、買収や不動産買い入れを繰り返し行うことで、適正値に至ったと考えられます。

2005年とかEBITDAマージン99%だよ、どういう数字だ。

DER:負債資本倍率

負債資本倍率は、近年は安定して1を下回っています。

負債を増やしながらも、株式発行を繰り返すことで数値がよくなっているだけなので、指標としては良いのですが、実態は微妙。

流動比率も見たかったのですが、データがなかったので割愛。

発行済株式総数

きれいに右肩上がりです、ただこれが悪いというわけではありません、

売上を伸ばし、EPSを維持しながら株式の発行数を増やしているので成長しているといっても過言ではありません。

あと、近年は株式の発行数が若干少なめになっています。

今後また増やす可能性はありますが、配当が苦しいだろうしあまりしないほうが良いのではないでしょうか。

配当金推移、配当性向

連続増配傾向にはありますが、2017,2018は減配なし、今年もその見込ですので、三年連続で3.48ドルです。

配当推移としては増配傾向にあると認識していればいいでしょう、ただし連続増配は難しい。

配当性向は……厳しいですね。

100%を下回るどころか、2,300%のラインです。

またFCFPS(フリーCF/株式数)が以下のグラフです。

フリーCFが毎回マイナスなんだから当然ですよね😩

大きく売上が下がることが無いと言えますので、大きな投資をしなければ当然フリーCFはプラスになるわけで、そこまで不安になる必要はないでしょう。

配当性向の高さは少し懸念です。

総括

事業形態自体は非常に安定的かつ成長も見込めるが、配当持続性は不安。

個人的に伸びる売上と、ヘルスケアREITという組み合わせは非常に評価したいポイントです。

【利下げ局面で光るし、景気後退にも強い】

現在世界的な利下げ局面になっています。

利下げで恩恵を受けるものの一つが、不動産業界でありREITです。また、利下げ局面では配当が光ります。

また、ヘルスケア不動産ということで、かなりディフェンシブな要素を持っています。

景気に左右されず不動産収入を得ることが出来、かつヘルスケア施設をメインにしているところから、事業形態的には非常に安定的かつ成長が見込めます。

構造的に、介護施設医療施設は増加するでしょうから、キャピタルは狙えそう。いずれ100ドル超えたりするのかな。

90ドルを超える株価は高い

個人的にこの株価は高いのではないかなと思います。配当利回りを基準に考えれば、せめて70~80ドルは欲しいところ。

数年間80ドルを突破できなかったのですが、最近上げてきました。

景気後退懸念から、ディフェンシブな銘柄が人気なのではないでしょうか、現在この株価で買うのはちょっとためらわれます。

公共セクターのアメリカンステイツウォーターやドミニオンなども上昇していましたし、高配当かつディフェンシブセクターに人気が集まっているようですね。

 

【配当利回り推移的に5~6%を狙いたい】

6%は言いすぎかもしれませんが、景気が好調の時期には配当利回りが6%を超えることもあるようです。

現在の4%を下回る配当利回りは、それだけ同社の評価が高い事を表すと同時に配当狙いでは買えない水準だと判断出来ます。

ヘルスケアREITといういい組み合わせで、是非ポートフォリオに組み込みたいのですが、ARCCと同じく時を待つ感じになりそうです。

それではまた次回お会いしましょう。

※関連記事です。

SPYDは不動産RIETを含めた高配当ETFです、ウェルタワーも組入銘柄です。SPYDを持つだけで、その2.5%がウェルタワーです。

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